獨家|城中村改造、保障房建設城市擴圍,可享受專項債、PSL等政策支持

獨家|城中村改造、保障房建設城市擴圍,可享受專項債、PSL等政策支持

21世紀經濟報道記者 楊志錦 上海報道

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記者從權威渠道瞭解到,近期監管部門明確,納入城中村改造、保障房建設的城市擴圍,由城區常住人口超過300萬的城市分別擴圍至省會城市或城區常住人口超過200萬的城市,省會城市或城區常住人口超過100萬的城市。按照相關指標推算,納入城中村改造、保障房建設的城市將由35個分別擴大至52個、106個。此外,這些城市申報的相關項目還需滿足資金收支能夠平衡或者項目收益與融資能夠平衡等條件。

包括保障性住房、城中村改造在內的“三大工程”建設是政策重點,監管部門已推出多項支持措施,包括中央預算內投資、專項債、抵押補充貸款PSL等。此次新納入的城市中符合條件的項目同樣可以享受相關政策支持,進而穩定甚至提振地產投資。

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擴圍

保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設被稱爲“三大工程”,中央去年召開的多個會議反覆提及。

去年4月28日召開的中央政治局會議提出,在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設,規劃建設保障性住房。7月21日召開的國常會審議通過了《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》,8月25日召開的國常會審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》。

據記者瞭解,去年納入城中村改造和保障房建設的城市要求城區常住人口超過300萬。根據國務院第七次全國⼈口普查領導⼩組辦公室編制的《2020中國⼈口普查分縣資料》,滿足條件的城市共35個,分別是上海、北京、深圳、重慶、⼴州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛⼭、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、⼤連、南寧、⽯家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯⽊齊、寧波、⽆錫、福州、長春、南昌、常州。

去年城中村改造和保障房建設已取得積極進展。10月住建部披露,各地紮實開展配套政策制定、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作,住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來,已入庫城中村改造項目162個。

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去年12月,住建部披露,大部分城市已按要求報送了2024年的保障房建設計劃和建設項目,住建部正在會同有關部門督促地方將建設項目落實到具體建設地塊,同時做好後續項目儲備。其中上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經開工了一批項目。

近期上述35個大城市陸續公佈2024年改造或建設計劃。比如山東省住建會議近期披露,2024年濟南、青島將建設配售型保障性住房8000套,開工城中村改造安置住房21.9萬套。瀋陽市近期表示,加快推進“三大工程”建設,全年籌集7200套保障性住房,實施25個城中村改造項目。

記者瞭解到,在前期工作的基礎上,納入城中村改造的城市將拓寬至省會城市或城區常住人口超過200萬的大城市。結合《2020中國⼈口普查分縣資料》來看,符合這一條件的城市包括蘭州、中山、惠州、汕頭、臨沂、淄博、溫州、呼和浩特、紹興、唐山、海口、柳州、徐州、煙臺、西寧、銀川、拉薩等17個城市。此番調整後,納入城中村改造的城市將由35個擴大至52個。

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而納入保障房建設的城市將拓寬至省會城市或城區常住人口超過100萬的大城市。結合《2020中國⼈口普查分縣資料》來看,符合這一條件的城市共71個,除前述納入城中村改造的城市外,還包括洛陽、邯鄲、珠海、南通、包頭等城市。此次調整後,納入保障房建設的城市將由35個擴大至106個。

考慮到人口普查資料數據的截止時間爲2020年末,監管部門還要求地方申報保障房項目和城中村改造項目時提供2021年-2022年的人口淨流入數據。此外,擴圍城市申報的項目還需要滿足資金收支能夠平衡或者項目收益與融資能夠平衡等條件。

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市場機構此前測算,“三大工程”建設每年將拉動萬億左右的投資。此次納入城中村改造、保障房建設的城市擴圍後,“三大工程”拉動投資的規模將進一步提升,有助於提振地產投資。國家統計局數據顯示,2023年全國房地產開發投資110913億元,比上年下降9.6%,降幅比上年收窄0.4個百分點。

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多類資金支持

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包括保障性住房、城中村改造在內的“三大工程”建設是政策重點,監管部門已推出多項支持措施,包括中央預算內投資、專項債、PSL等。此次新納入的城市中符合條件的項目同樣可以享受相關政策支持。

其中,中央預算內投資是用於固定資產投資的中央財政性建設資金。近年來中央預算內投資呈現穩步增長的態勢,2023年達到6800億,其中中央本級支出預算數爲1470億元,對地方轉移支付預算數爲5330億元。中央預算內投資不用地方還本付息,是地方重點爭取的一類資金。

據記者瞭解,保障性住房、城中村改造已列入2024年中央預算內投資支持範圍,申報成功後項目總投資的50%左右可享受中央預算內投資補助。東部省份一位地方發改人士表示,此次擴圍的保障房項目納入2024年中央預算內投資申報範圍,但城中村改造本次擴圍的項目暫不享受中央補助。

專項債方面,據瞭解,2024年專項債投向整體保持10大領域不變,但一些細項發生變化。其中,保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。此前,保障性安居工程投向有城鎮老舊小區改造、保障性租賃住房、公共租賃住房、棚戶區改造四個細項,新增後該領域將有六個細項。

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因爲城中村改造、保障性住房是重點支持領域,專項債額度將向兩個領域傾斜。如果2024年專項債額度在3.8萬億左右且10%的專項債資金投向上述兩個領域,那麼2024年專項債投入城中村改造、保障性住房的規模可能會達到4000億左右。

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不過城中村改造、保障性住房專項債的發行時點可能相對偏後。據記者瞭解,目前2024年提前批專項債額度已下達地方,但中央監管部門尚未啓動專項債項目申報工作。地方已自發啓動項目儲備工作,其中部分地方特別梳理存量已發債項目,以期能在春節前(2月10日)快速啓動發行。而城中村改造、保障性住房是新增項目,地方首批專項債項目大概率暫時不會包含城中村改造、保障性住房項目。

除中央預算內投資、專項債外,金融系統也將支持城中村改造、保障性住房建設。1月8日,央行公告發布《盤點央行的2023 | ①穩健的貨幣政策精準有力》披露,新增PSL額度5000億元,爲政策性開發性銀行發放“三大工程”建設項目貸款提供中長期低成本資金支持。

目前政策性銀行已有相關貸款投放。國開行12月19日披露,該行日前向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元,並實現首筆貸款發放1000萬元。這標誌着全國首筆配售型保障性住房開發貸款成功落地。

湖南住建公衆號披露,12月23日,長沙市望城區大澤湖片區城中村改造項目一期工程獲得國開行湖南省分行配套貸款1000萬元,是全國發放的首筆超大特大城市城中村改造項目配套貸款,專項用於支持城中村改造項目範圍內產業載體配套基礎設施建設。

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從歷史上看,一旦啓動投放,PSL的增長將會持續一段時間,預計後續PSL還會有所增長。中信證券首席經濟學家明明表示,PSL投放對穩增長有着顯著的拉動作用。假設投放5000億元,不僅有望帶動全年社會固定資產投資增長0.5-0.7個百分點,也有助於提振市場情緒,改變部分投資者的悲觀預期。